Každá firma má někde sídlo, provozovnu, výrobu nebo kanceláře. Bez zázemí podnikat nejde. Pravděpodobně stejně jako řada našich klientů řešíte otázku, jak vstupuje hodnota nemovitosti do celkového ocenění firmy. Logicky chce každý prodávající dostat za firmu co nejvyšší cenu, naproti tomu investor chce koupit výhodně.
Bohužel někteří majitelé, kteří chtějí firmu prodat mají mylné cenové očekávání, celý prodej se protáhne s nejasným výsledkem. Proto jsme připravili tento článek, abychom vám na konkrétních příkladech ukázali, jak se hodnota nemovitosti projeví v celkové ceně a na závěr dáme doporučení jak se ne to připravit, aby jste byly s prodejem spokojeni.
Je několik možností, jak zahrnout nemovitosti do prodeje firmy. Určitě najdete, který případ je váš:
- Nemovitost vlastní s.r.o., které zároveň provozuje byznys
1.1. Firma je v dobrém stavu a zisková
1.2 Firma není zisková a nemovitost je největší aktivum, které má.
- Nemovitost vlastní fyzická osoba nebo oddělené s.r.o. pronajímá to s.r.o., které provozuje byznys
Nyní si jednotlivé případy rozebereme, abyste věděli jak k jednání se zájemcem přistupovat.
1.1. Nemovitost vlastní s.r.o., které zároveň provozuje byznys, firma je v dobrém stavu a zisková.
V tomto případě se cena podílu nenavyšuje o hodnotu nemovitosti. Bohužel, je to tvrdé a nepříjemné, ale je to tak. Investor chce koupit fungující byznys. Troufneme si tvrdit, že všichni investoři oceňují firmy výnosovou metodu, to znamená že se spočítá, co je firma schopna vydělat (EBITDA) a vynásobí se to 3 až 6.
Nemovitost stejně jako stroje, zaměstnanci, vybavení, autopark pomáhají ke generování zisku a odpisů. A tento zisk investor násobí = kupní cena, kterou je ochoten dát.
Často se na jednáních setkáme s názorem:
“ Když sečtu hodnotu budovy, strojů a pozemků, tak dostanu vyšší sumu než je to výnosovou metodou”. V zásadě je toto tvrzení správné, ale pouze v případě že se firma prodá per partes po částech. To ale není často žádoucí.
Investor si spočítá návratnost investice a podle toho nabídne kupní cenu. Orientační ocenění si můžete spočítat v naší kalkulačce.
1.2. Nemovitost vlastní s.r.o., které zároveň provozuje byznys, Firma není zisková a nemovitost je největší aktivum, které má.
Poměrně často se setkáme s firmami, které mají velký areál, kde provozují vlastní podnikání a velkou část nemovitostí pronajímají. Zde je to jednoduché – Nemovitost je největší aktivum, které firma má. Proto se tržní cena obchodního podílu podílu rovná tržní ceně nemovitosti.
Setkali jsme se s prodejem firmy, která měla slušné tržby v zajímavém a strategickém byznyse, bohužel několik let po sobě byla ztrátová. Investor firmu koupil za likvidační cenu vlastního kapitálu, tedy za cenu nemovitostí.
2. Nemovitost vlastní fyzická osoba a pronajímá to s.r.o., které provozuje byznys
Toto je nejlepší možný případ. Jste majitelem nemovitosti, kterou pronajímáte firmě. V případě, že přijde zájemce, nabídne kupní cenu za byznys jako takový. Může k tomu chtít i nemovitost, za kterou ale musí zaplatit tržní cenu. Dostanete tak zaplaceno za obojí.
Setkali jsme se i s případy, kdy kupující chtěl jen firmu, ale nemovitost ne. Zůstal v nájmu a klient tak měl stálý příjem.
Nevyžádaná rada na závěr
Pokud teprve zvažujete prodej firmy, je lepší se na to předem připravit a vyvést nemovitosti z majetku společnosti. Pravděpodobně tak při prodeji dosáhnete lepší prodejní ceny. V případě, že byste chtěli váš případ detailněji prodiskutovat, můžete se na nás obrátit.
