V poslední době nás oslovila řada majitelů firem, kteří se snaží optimalizovat daňovou zátěž při prodeji svých společností. Zásadní roli zde hraje znalecký posudek, který umožní přesně stanovit hodnotu firmy a jejích aktiv.
Od začátku roku 2025 platí v české republice nová pravidla pro zdanění při prodeji podílů firem, kde daň z příjmů dosahuje 23 % u příjmů nad 40 milionů Kč. Tento zpřísněný režim se dotýká nejen klasických firem, ale také těch, jejichž jediným majetkem jsou nemovitosti.
Pro koho je tento postup vhodný?
- Majitelé bytových domů nebo bytových družstev, kteří chtějí prodat celou společnost držící nemovitosti.
- Vlastníci průmyslových areálů, kteří uvažují o jejich prodeji prostřednictvím firmy.
- Společnosti vlastnící bytové jednotky určené k pronájmu, které chtějí prodat celý balík nemovitostí.
- Majitele, kteří splňují podmínku časového testu 5 let pro osvobození od daně.
Jak probíhá ocenění?
Ocenění probíhá ve dvou krocích, na kterých spolupracují naši dva zkušení znalci:
- Ocenění nemovitostí – Nejdříve znalec na oceňování nemovitostí stanoví reálnou tržní hodnotu majetku drženého firmou.
- Celkové ocenění firmy – Na základě tohoto posudku druhý znalec, specialista na oceňování podniků, vypracuje komplexní posudek na hodnotu společnosti.
Díky tomuto postupu lze jasně prokázat, jakou část hodnoty tvoří samotné nemovitosti a jakou případné další složky firmy. Obvykle jsme schopni celkový posudek zpracovat do 40 dnů.
Jaké jsou výhody tohoto postupu?
- Soudně uznatelný posudek – Naši znalci jsou soudní znalci s dlouholetou praxí, jejich posudky mají oficiální hodnotu.
- Daňově efektivní prodej – Díky správně provedenému ocenění je možné minimalizovat daňovou zátěž.
- Rychlost a flexibilita – Posudky dokážeme zajistit v krátkém časovém horizontu, působíme po celé ČR.
Konkrétní případ z praxe
Klient se rozhodl prodat bytové družstvo v Praze za částku 400 milionů Kč. Klient splňuje podmínky pro časový test osvobození od daně.
Varianta bez znaleckého posudku:
- Daňový základ = prodejní cena – pořizovací cena podílů (základní kapitá)l
- Osvobozená částka: 40 milionů Kč (10 % z prodejní ceny)
- Pokud po odečtení pořizovacích nákladů zisk z prodeje činí 340 milionů Kč, odečítáme od této částky 40 milionů Kč, což znamená, že daňovému základu podléhá 300 milionů Kč.
- Výpočet daně: 23 % z 300 milionů Kč = 69 milionů Kč
Varianta se znaleckým posudkem:
- Znalecký posudek stanovuje hodnotu nemovitosti na 390 milionů Kč.
- Pro daňové účely se uplatní 90 % (obrácený poměr vůči osvobozené částce 10%) této hodnoty jako uznatelný daňový výdaj, tedy 351 milionů Kč.
- Daňový základ po odečtení uznatelných nákladů činí pouze 49 milionů Kč.
- Výpočet daně: 23 % z 49 milionů Kč = 11,3 milionů Kč
Úspora na dani:
69 – 11,3 = 57,7 milionů Kč
Jak vám můžeme pomoci?
Pokud plánujete prodej firmy, která vlastní nemovitosti, rádi vám pomůžeme s celým procesem od ocenění po samotný prodej.
